ضرورت تفکیک تعهدات قانونی و قراردادی ناشی از عقد بیع اموال غیر منقول در محاکم

 ضرورت تفکیک تعهدات قانونی و قراردادی ناشی از عقد بیع اموال غیر منقول در محاکم

 رویه بیشتر محاکم بدوی و تجدیدنظر بر این قرار گرفته است که با استدلال به اینکه الزام بايع به تحویل مبيع غیرمنقول، قبل از تنظیم سند رسمی انتقال و مالکیت رسمی خریدار فاقد موقعیت قانونی است و اینکه تحویل مال غیرمنقول را  نوعی خلع ید محسوب میکنند و خلع ید از اموال غیرمنقول را فرع بر احراز مالکیت رسمی تلقی می کنند ، حتی در صورتیکه خوانده مالک رسمی ملک است و به تنظیم مبایعه نامه و انتقال ملک به خواهان هم اقرار می کند ، اما بعنوان مثال ملک در بازداشت می باشد و شرایط تنظیم سند فراهم نیست ، دعوای تسلیم و تحویل مبیع را هم رد می کنند .

دادنامه: ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۲۸۰
مورخ ١٣٩٣/٤/١٤ شعبه ٨٩ دادگاه عمومي تهران که در شعبه ۳۵ تجدیدنظر تایید شده بشرح ذیل است :

"... در خصوص دعوی آقای...به خواسته صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل مبیع ...یک دستگاه آپارتمان پلاک ثبتی ...  نظر به اینکه حسب قرارداد عادی، موضوع خواسته خواهان مال غیرمنقول است و تحویل مال غیرمنقول در واقع نوعی خلع ید و انتزاع يد خوانده از مال غیرمنقول محسوب میشود و به موجب رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ

٨٣/١٠/١ هیئت عمومی دیوان عالی کشور و همچنین مواد ۴۷، ۴۶ و ۴۸ از قانون ثبت اسناد و املاک، خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر احراز مالکیت رسمی است ... مطابق مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت، درخصوص املاک ثبت شده تا زمانی که ملک به صورت رسمی به خواهان منتقل نشود مالک به حساب نمی اید، لذا بنا به مراتب معنونه و نظر به اینکه اولا: به موجب بند 3 ماده ۳۶۲ قانون مدنی الزام بایع به تسلیم مبيع از آثار بیع صحیح می باشد ثانياً : مطابق مواد قانون ثبت یادشده، در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد ثبت معاملات مربوطه به اموال غیرمنقول اجباري و اسناد عادی در رابطه با این گونه معاملات در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و ثالثا: اینکه الزام بایع به تحویل مبيع قبل از تنظیم سند رسمی انتقال و مالکیت رسمی خريدار فاقد موقعیت قانونی است و با وحدت ملاک از رأی وحدت رویه مذکور و مواد قانونی مرقوم ... دعوای خواهان به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته و دادگاه قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می دارد...."

 بنظر می رسد رای صادره بجهت عدم تفکیک اثار قانونی و قراردادی ناشی از عقد بیع صحیح نیست زیرا ؛

اولا : موقعيت قانوني مربوط به صدور راي وحدت رويه شماره:۶۷۲ ـ ۱۳۸۳/۱۰/۱که مقرر ميدارد: "خلع‎ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابر این طرح دعوای خلع‎ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست..."و مستندات قانوني ان ، ناشي از اختلاف در مالكيت مال غير منقولي است كه مسبوق به تعهدات قراردادي و واگذاری ملک نبوده باشد. هرگاه که دادگاه با ورود به دعوای ناشی از انتقال عادی ، انتقال مال و تعهدات قراردادی بایع را احراز نماید ، در اجرای اثار ناشی از بیع صحیح ،صدور حکم به تحویل مبیع منع قانونی ندارد .

ثانیا : دادگاه بدوي به جهت نتيجه مشابه حاصل از دعاوي ناشي از قرارداد و تعهدات قراردادي مربوط به تحويل مبيع با دعواي خلع يد كه در هر دو حالت خواهان بر مال موضوع دعوا مستولي مي گردد ، با تفسير راي وحدت رويه و قياس مع الفارق تحويل مبيع با خلع يد ، كه اركان دعاوي مربوط به انها متفاوت از یکدیگر ميباشد ، اقدام به صدور چنين رايي كرده است ؛ درحاليكه در فرض در بازداشت بودن ملك و يا در فرضي كه انتقال مال به فروشنده مع الواسطه در دفتر املاك هم به ثبت نرسيده است، چنانچه وقوع عقد بيع و مالکیت فروشنده محرز و مسلم باشد ، تعهد فروشنده در تحويل مبيع از تعهدات قراردادي فروشنده و از اثار بيع صحيح است ، هرچند كه اساسا دعواي تنظيم سند رسمي موضوع خواسته دعوا نباشد و يا به دليل قانوني ديگري نظير بازداشت بودن ملك  امكان تنظيم سند رسمي و يا صدور راي نسبت به ان فراهم نباشد . استدلال دادگاه بدوي در صدور قرار رد دعوای مورد اشاره و تاييد ان در دادگاه تجديدنظر که به رویه عملی محاکم تبدیل شده است و در برخی موارد مشاهده شده خسارات قراردادی را هم به همین اعتبار نپذیرفته اند و منوط نمودن دعواي تحويل مبيع به طرح دعواي تنظيم سند رسمي ، خلط مبحث در تعهدات قراردادي و قانوني و عدم تفكيك اركان این دعاوی است كه منجر به ايجاد رويه ای اشتباه برای محاكم شده است.

 هیات عمومی دیوان عالی کشور اخیرا در زمینه صدور اراء وحدت رویه بصورت فعال تر از گذشته برخی از موارد اختلاف را به وحدت رویه تبدیل کرده است که جای تقدیر و امیدواری دارد . امیدواریم این موضوع نیز در دستور کار قرار گیرد و تعیین تکلیف شود .
شيرزاد حيدري شهباز